Proposte e caparra confirmatoria

Proposte e caparra confirmatoria

Proposte e caparra confirmatoria, alcune problematiche, caso pratico
“Buongiorno mi chiamo Angelo, io ho fatto una proposta di acquisto per un appartamento, la cui caparra è stata incassata, il giorno del rogito però la parte venditrice si è rifiutata di procedere alla vendita, in quanto ho poi saputo abbia ricevuto un offerta più alta della mia. La mia proposta fortunatamente è stata registrata su insistenza dell’agente immobiliare, la mia domanda è questa (al di la del fatto che mi hanno spiegato che dovrò avere il ritorno della caparra) io voglio quella casa così come da mia offerta, è possibile che la legge non mi tuteli e non possa obbligare il venditore a rispettare l’obbligo contrattuale? Siccome non sono il primo a cui capita questa cosa credo, leggendo le vostre riviste mi è venuta l’idea di chiedere a voi. Grazie”

Caro Angelo, la proposta di acquisto è l’atto con cui il potenziale acquirente di un immobile manifesta la sua intenzione di acquistare il bene a determinate condizioni. La proposta di acquisto viene in genere accompagnata dal versamento di una somma, rafforzando l’intenzione di acquisto, la caparra appunto. La proposta d’acquisto in quanto tale è un atto unilaterale che vincola soltanto il potenziale acquirente e, se si tratta di una proposta irrevocabile di acquisto, non può essere ritirata. Se il venditore accetta la proposta, diviene un vero e proprio contratto vin- colante per le parti che sono quindi obbligate a stipulare il contratto definitivo di compravendita.

O meglio fino a qualche anno fa, la Corte di Cassazione non sosteneva il carattere vincolante della proposta di acquisto accettata dal venditore, in quanto non assimilabile ad un contratto preliminare; poi invece ha precisato che se la proposta di acquisto contiene tutti gli elementi essenziali dell’accordo, allora può essere considerata una sorta di “preliminare del preliminare” ed in quanto tale vincolante per le parti.

Nel caso di specie, non conoscendo il contenuto della proposta di acqui- sto in questione, ma sapendo che è stata registrata presso l’Agenzia delle Entrate, si deve ritenere che sia espressamente stato previsto che abbia carattere vincolante per le parti (la proposta di acquisto infatti non è soggetta a registrazione, a meno che non contenga la clausola relativa al carattere obbligatorio delle pattuizioni ivi contenute). Dunque, sì, in questo caso il venditore che si rifiuta di procedere al rogito, può essere “costretto” a stipulare il contratto definitivo: ai sensi dell’art. 2932 c.c. infatti se il contraente non adempie l’obbligazione che ha assunto, l’altra parte può rivolgersi al Giudice che emetterà una sentenza che avrà i medesimi effetti del con- tratto di compravendita.

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